收房验房按顺序走：先查结构与渗漏，再查水电，然后墙面地面，再门窗，最后设备和细节。五项必查是渗漏、空鼓、开裂、排水、电路。顺序不能反，因为渗漏和结构问题代价最高。
一、为什么先查结构和渗漏
瓷砖空鼓还能修，渗漏要拆砖重做防水，结构问题涉及安全。先查这两项，才不会买完才发现大问题。验房的顺序，本质是按“修起来最贵”排序。
二、渗漏查五个位置
卫生间顶板与墙根、厨房管根、阳台地漏周边、窗边、外墙对应位置。方法很直接：看水痕与水碱、用手摸是否潮湿、检查地漏与排水口周边。顶楼还要看屋面和女儿墙。
三、空鼓怎么查
用空鼓锤敲墙面与地面，听空洞声。重点敲瓷砖四角与中部、墙面上部与下部。空鼓要标记位置，单片砖空鼓超过三分之一的，通常需要返工。
四、开裂怎么查
看三类：墙面裂缝、地面裂缝、瓷砖裂缝。墙面裂缝看走向，垂直裂缝多为干缩，斜裂缝要留意，贯通裂缝需要专业判断。裂缝记录时写明长度和宽度，光写“有裂缝”没有意义。
五、水电怎么查
电路看三样：回路数量、插座是否带电、漏保是否动作，带个插座检测器更方便。水路看两样：水压是否正常、排水是否顺畅。老房还要记管道材质，镀锌管和铝线必须写进记录。
六、墙面地面怎么查
墙面看平整度与色差，两米靠尺加塞尺，缝隙不超过三毫米。地面看起砂、空鼓、坡度。老房常见墙面返碱、地面局部下沉，这两项在改造预算里要单独留位置。
七、门窗怎么查
开合是否顺畅、锁具是否咬合、密封是否严密、玻璃有无起雾。老房窗框多为老式铝合金，密封条老化很普遍，这一项基本都要计入更换。
八、设备和细节
马桶是否漏水、龙头出水是否正常、排气是否有效、燃气是否通气、配电箱标识是否清楚。这些看着零碎，加起来往往是一笔不小的修补费用。
九、工具清单
空鼓锤、靠尺、塞尺、卷尺、插座检测器、手电、湿度计、纸笔。八样齐了，自己就能查大半。工具不必专业，但一定要带，凭眼睛看漏项最多。
十、记录怎么做
按空间记：位置、问题、照片、严重程度。分三级：需立即处理、可协商、可接受。记录越具体，谈价越有依据。
十一、老房的三处注意
房龄。二十年以上的房子水电基本到寿命，要有全部更换的预算准备。原装修层数。多层瓷砖叠加的，拆除成本明显更高。原有改动。前业主私改过结构的，要确认是否影响承重。
十二、验房和改造怎么衔接
验房发现的问题，直接转为改造清单的输入。渗漏、空鼓、管线老化三类在改造报价中单列，别混进总价里。
十三、什么时候请专业验房
三种情况建议请：房龄超过二十年、成交价较高、卖方不配合整改。专业验房出报告，比口头描述有说服力，也方便后续追责。
十四、时间和动线怎么安排
建议白天去，光线好才看得清色差与水痕；到现场再开一次灯，检查电路与照明。按空间走一圈：入户、客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台，看完再回头复核标记，避免漏项。带老人小孩同去的，动线要留人看护。
十五、常见问题解答
验房一定要请专业机构吗？
房龄长或金额大的建议请。常规二手房，自备工具按五项必查也能查大半。
瓷砖空鼓多少需要返工？
单片空鼓超过三分之一，或整面墙空鼓率偏高时，建议返工。
老房电路要不要全换？
看线径、回路数、是否铝线。二十年以上且回路不足的，建议全换。
验房发现问题能要求卖方修吗？
可以协商。通常转为价格折让更实际，由买方在改造中一并处理。
验房报告有什么用？
作为谈价与改造报价的依据，也能留证，避免后期责任不清。
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